מה עדיף לקנות בקפריסין היוונית? נכס ישן או נכס חדש?

מה עדיף לקנות בקפריסין היוונית ? נכס ישן או נכס חדש?

*החוקים משתנים מעת לעת – לכן חשוב לעקוב, נכון לרגע זה בקפריסין אין מדד תשומות בנייה.

החל מסוף שנת 2017 השוק האירופאי כפה תקן בנייה חדש על קפריסין.

היות ומדובר באי שקרוב לים והחשיפה לרעידות אדמה יחסית גבוהה, נושא האיטום ורעשי האדמה לא באו בחשבון עד שנה זו. נכסים יד שנייה עולים בין 20%-40% פחות במחיר ולכן, כשאתם באים לרכוש נכס יד שנייה, צריך לקחת בחשבון מספר פרמטרים חשובים כגון עלויות תחזוקה גבוהות בגלל רטיבות ועובש וביקוש להשכרה נמוך יותר מאשר בדירות חדשות. לבתים שבנייתם הסתיימה החל משנת 2020 יש ביקוש עצום, אבל כמעט ואין בנמצא.

היתרון ברכישת נכס יד שנייה הוא ללא ספק המחיר, החיסרון הוא בבחירה, בקניית נכס חדש מקבלן, באותו הבניין יש למשקיעים בחירה של כיווני אוויר, קומה, נוף, מספר החדרים וכו' , כשאתם מחפשים והלוואי ותמצאו נכס יד שנייה במצב מעולה, קחו אותו מהר, כי אין הרבה כאלה בנמצא.

הפרמטרים לעליית ערך הנכסים בקפריסין.

קנייה בטרום פרי-סייל

לפני קבלת אישור הבנייה, קנייה במחירי פרי-סייל היא אטרקטיבית ביותר והכל בתנאי שמדובר בקבלנים אמידים, בעלי שם וידועים בשוק. ברגע שמתקבל פרמיט (אישור הבנייה) באופן אוטומטי מחיר הנכס יעלה ביותר מ-10%.

חשוב לדעת שעל פי הרגולציה הקפריסאית, קבלן או יזם לא יכולים למכור, ואפילו לא לכתוב חוזה על הנכס, חוזה ייכתב וייחתם רק בקבלת אישור הבנייה שיתקבל לרוב בין 4-8 חודשים מיום הוצאת הבניין לפרי- סיייל ולכן בשלב הזה ייחתם רק זיכרון דברים.

פריסייל – מכירה במחירי השקה.

שלב הפריסייל מוגדר כשלב לפני הבנייה. בשלב זה הקבלן מגייס כסף ראשוני ממכירת דירות בהנחה לטובת התחלת הבנייה לכיסוי הוצאותיו הראשונות. עם מכירת 40% מהפרויקט במחירים יחסית נמוכים (פרי-סייל) הקבלן / היזם ממהרים לעלות על הקרקע ומעלים את המחיר פעם נוספת.
עליית מחיר שלישית תתבצע לרוב עם מכירת 80% מהדירות בפרויקט.

דירות בשלב הפריסייל נמכרות לרוב במחיר נמוך יותר מאשר דירות מוכנות, מה שמעניק הזדמנות להחזר טוב יותר על ההשקעה. מקובל שקבלן שמכר כבר 50% מהדירות בפרויקט – יש בידו כבר את המימון הנדרש להשלמת הפרויקט ולכן יהיה קשה יותר במו”מ לרכישת דירה מאשר בשלב הפריסייל.

במכירה חוזרת (פליפ / ריסייל) במידה ותחליטו למכור מחדש את הדירה רגע לפני שהיא מוכנה, תרוויחו את כל עליית המחיר, לא תשלמו את האגרות השונות ולא תתעסקו בהשכרות ותחזוקות של הנכס. משקיעי נדל”ן מנוסים רבים נוקטים באסטרטגיה זו ולא מגיעים כלל לשלב השכרת הנכס. הם פשוט מוכרים לפני ומממשים רווחים, מבלי לשלם עדיין את כל כספי הרכישה לקבלן , בסיום ההתנהלות הזו, הם קונים דירה נוספת במחירי פריסייל ושוב עושים עליה עסקת פליפ. מובן שהדירות הן באחריות הקבלן, כך שהמשקיעים זוכים גם בשקט נפשי.
לאורך זמן, תפעול הדירות לטווח הארוך יהיה זול יותר, היות וסטנדרט הבנייה בקפריסין כיום הוא בניית דירות חסכוניות באנרגיה, דירות עם פסיליטיז של בריכות שחיה, חדרי כושר ואפילו פארקי מים. ישנה אפשרות לקניית הריהוט ומוצרי החשמל דרך הקבלנים, כך שגם עם זה לא תצטרכו להתעסק.

		דירה בפריסייל מסירה בעוד שנתיים	דירה משנת 2020 ומעלה	דירה שנבנתה לפני 2020
מחיר לדירת שני חדרים במיקום טוב כולל מע"מ		330,000€	350,000€	270,000€
תשלום מיידי		132,000€ (40%) והיתרה לפי אבני דרך	350,000€	270,000€
תשלום עד הכניסה לדירה		198,000€	0	0
מס רכישה ממוצע (חל רק על דירות יד שנייה)	6%	0	21,000€	16,000€
עלויות שיפוץ	25%	0	0	68,000€
סה"כ עלויות / התחייבויות		330,000€	371,000€	354,000€
עליית ערך שוק בשנה	7%	23,000€	23,000€	19,000€
עליית ערך מפריסייל	15%	50,000€
עליית ערך מטרום פריסייל	5%		קשה להעריך	קשה להעריך
השכרה	6%	אין שכירות בשנתיים הראשונות	42,000€	36,000€
רווח על כסף שלא שולם	7%	11,000€
סה"כ שווי + רווח נכסים		413,000€	436,000€	409,000€
אחריות		יש	תלוי	אין
הפתעות = לחות, סדקים, בידוד		אין	אין	יש
שיפוץ לפי התקן		אין	אין	יש