תפריט
עסקאות פליפ אינן לבעלי לב חלש, מדובר בעסקאות מהירות למשקיעים בעלי תעוזה. יישום עסקת הפליפ מתבססת על רעיון קניית נכס במחיר נמוך, שיפוץ/השבחה של הנכס ולבסוף מכירתו במחיר גבוה יותר. על פניו זו נשמעת תכנית פשוטה המתבסס על הנוסחה של קניה בזול ומכירה ביוקר. אלא שבשונה מסוגי השקעות אחרים בהם ההשקעה מתבססת על תחזיות צמיחה כאלה ואחרות, הצלחה של עסקת פליפ אינה תלויה במשתנים חיצוניים, אלא בפעולות השבחה שיעלו את מחיר הנכס ויסגרו את הפער שבין מחיר הרכישה המוזלת למחיר המכירה. השקעה בעסקאות פליפ לא מתאימה למשקיעים חדשים ולא מנוסים, היא מיועדת בעיקר למשקיעים שאינם מחפשים השקעה פאסיבית אלא השקעה בעלת פוטנציאל רווח גבוה במיוחד תוך גילוי מעורבות גבוהה. עסקאות אקזיט/ פליפ בנדל"ן נהוגות ופופולריות במיוחד בארה"ב ופחות נפוצות בקפריסין, יחד עם זאת, באמצעות אנשי המקצוע הנכונים, ניתן להעתיק את מבנה העסקה ולממש אותה גם באי הסמוך.
עסקת פליפ בנדל"ן אינה השקעה פאסיבית, זו השקעה המצריכה מעורבות גבוהה של המשקיע בכל שלבי ההשקעה, החל מחיפוש הנכס, בחינת הנכס ועלויות ההשקעה הצפויות, ביצוע תהליך של שיפוץ והשבחה והוצאתו לשוק למכירה מהירה.
על מנת להגדיל את הרווחיות והדלתא שבין מחיר קניית הנכס למחיר המכירה וכן על מנת לצמצמם בהוצאות ההשבחה תידרשו לידע והיכרות והכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן הקפריסאי, עם שוק הבינוי והשיפוצים, יש לנתח את מצבם הסוציו- אקונומי של התושבים בסביבת המגורים, לערב רו"ח / יועץ מס לגבי חבות מס על הנכס, הטבות והקלות מס אפשרויות ועוד.
המונח FLIP הגיע אלינו מהשפה האנגלית כאשר התרגום המילולי שלו הוא: "להעיף" – מפירוש המונח ניתן ללמוד על אופי העסקה: רווח מהיר מהשקעה בנדל"ן ו"העפת" הנכס בצורה מהירה תוך זמן קצר, על ידי מכירתו כמובן.
עסקאות פליפ אינן פשוטות ליישום ושלושת אבני הדרך המנחות את העסקאות הללו הן: סיכון נמוך ככל האפשר, תשואה גבוהה ביחס לממוצע התשואה בשוק ומימוש מהיר של העסקה. זה המצב האופטימאלי, אך במרבית עסקאות הנדל"ן המשולש והיעדים אינם הולכים יחד ונדרשת בחירה במטרות ובסוג ההשקעה המתאים, שהרי רמת סיכון נמוכה מולידה תשואות סולידיות יותר, וכפועל יוצא, ההשקעה לאורך זמן מבטיחה תשואות גבוהות יותר. עסקת פליפ בקפריסין היוונית, חריגה בנוף השקעות הנדל"ן, יחד עם זאת, בתכנון נכון, בדאגה למעורבות אנשי מקצוע מתאימים, במיצוי של ידע וכלים ניתן להשיג את כל היעדים הללו ולגזור רווח נאה בתוך תקופת זמן קצרה יחסית ולעשות מהיר בפאפוס, לרנקה או בלימסול.
ההבדל בין השקעת פליפ לבין השקעה מניבה בקפריסין היוונית
עסקת נדל"ן מניבה וסטנדרטית היא עסקה בה המשקיע רוכש נכס נדל"ן במחיר השוק, מחזיק בו כמה שנים, במהלכן הוא זוכה לתשואה מניבה משכירות, ולמעשה מתבסס על תחזיות לעלייה במחירי שוק הנדל"ן לצורך מכירת הנכס במחיר גבוה יותר מן המחיר ההתחלתי. מספר פרמטרים המשפיעים על הצלחת ההשקעה הם: בחירה בנכס באזור מתפתח בעל פוטנציאל לעליית מחירים, מעקב אחר תנודות בשוק הנדל"ן ואיתור התזמון המדויק למכירה, השבחה של הנכס ניתן יהיה למצות את פוטנציאל השכירות באזור, ניצול זמן האחזקה בנכס לצורך הפחתת המיסוי.
כל הסודות לעסקת פליפ מוצלחת:
בדיקה מקיפה של הנכס המיועד לפליפ באמצעות אנשי מקצוע – לקבלת תמונת מצב שקופה ואמיתית הנוגעת למצב הנכס, סריקה מקצועית של כל המערכות בבית, חשמל, איטום, צנרת, איכות הבנייה, ליקויים ובעיות בטיחות, רטיבות, עובשים, נזילות וכו'.
בחירת נכס – בשונה מבחירת נכס למגורים שעליו לענות על מגוון צרכים וסטנדרטים המשתנים מרוכש אחד לאחר, רכישת נכס לצורך ביצוע עסקת פליפ מתמקד בשני יעדים עיקריים: מחיר קניה זול ככל הניתן ביחס לנכסים דומים בגודלם ובאזור המגורים המיועד וביקוש גבוה לנכסים בסביבה האמורה, שיבטיח מכירה מהירה.
קבלת הצעות מחיר ולוח זמנים לשיפוץ, שדרוג והשבחה של הנכס – תכנון השיפוץ לבדו מצריך ידע והיכרות עם הסביבה והמחירים הנהוגים, לצורך התאמת רמת השיפוץ לאוכלוסייה המקומית ולמחיר המקסימלי הצפוי שאותו ניתן יהיה לגבות בעבור הנכס המשופץ.
היבטי מיסוי – בחינת עלויות מיסוי נדל"ן, מס רכישה, מס שבח וכו'.
בחינת אזור ההשקעה כולל מחירים, ביקוש, וסוג האוכלוסייה.
עלויות מימון – במידה וההשקעה אינה מתבססת על הון עצמי קיים בלבד יש להביא בחשבון את עלויות המימון הנוסף, ריבית ועלויות סילוק מוקדם של ההלוואה לאחר מכירת הנכס.
זמן מדף – מתארת את התקופה הממוצעת למכירת נכס באזור המיועד. חלק ניכר מן התשואה והרווחיות הצפויות בעסקת פליפ מתבססות על זמן אחזקה בנכס נמוך ומכירה מהירה. מאחר ומדובר בנכסים שאינם מוצעים לשכירות וכוללים השקעה בשיפוץ ובעיצוב, כל זמן אחזקה בנכס מעבר לזמן המתוכנן על פי תבנית העסקה יביא להפחתה בתשואה הכוללת.
הבסיס הכלכלי לתכנון עסקת פליפ: עלות הנכס ועלויות השיפוץ וההשבחה גם יחד לא יעלו על 70% ממחיר המכירה הצפוי לאחר השיפוץ. תכנון זה גם עונה על השאלה: מהו הרווח הצפוי מעסקת פליפ? שזהו הדלתא הנותר: 30% בהפחתת עלויות מיסוי ובירוקרטיה. ניתן כמובן לחתור לעסקאות רווחיות אף יותר, בהקדשת זמן ומאמץ בחיפוש אחר נכסים זולים משמעותית מערך השוק מסיבות שונות: נכסים הנמכרים על ידי נושים/הוצאה לפועל או כונסי נכסים, בעלי נכס הממהרים למכור מסיבות אישיות כגון גירושין, פטירה של אחד מבני הזוג ונכונים לפשרה במחיר, נכסים בעלי חזות ירודה שמבריחים את הקונים הפוטנציאליים, נכסים באזורי פיתוח שטרם הגיעו לשיא העלויות הצפוי, כדוגמת העיר פאפוס.
ההבדלים בין נכס מניב לבין נכס הנרכש בעסקת נדל"ן:
נכס מניב, יניב תשואה ממוצעת של בין ארבעה לשישה אחוזים בשנה, בעוד נכס בעסקת פליפ יניב תשואה של כ-25%-30% בממוצע.
זמן האחזקה בנכס מניב עומד על כארבע שנים, בעוד בעסקת פליפ המשקיע יחזיק בנכס בממוצע שנה אחת.
מחיר רכישת נכס מניב יעמוד על ממוצע מחיר השוק, בעוד נכס בעסקת פליפ ייקנה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק בשל הצורך בהשקעה, השבחה ושיפוץ.
עסקת פליפ נוספת הנהוגה בקפריסין היא עסקת קרקע, כאשר כאן ההשקעה אינה מתבססת על השבחת נכס כי אם על שינוי הייעוד שלה מקרקע חקלאית שאינה מופשרת לקרקע שייעודה בנייה.
באותו הקשר עסקת פליפ יכולה להיות הפיכת בניין מגורים למלון בוטיק או להיפך. משקיעים נועזים ומעורבים במיוחד לרוב יהפכו את ההשקעה למתגלגלת וישתמשו בכספי התשואה הראשונית להשקעות נוספות.
