צפון קפריסין נראית כמו הזדמנות מצוינת ובעלת פוטנציאל רווח גבוה. משקיעים רבים משקיעים בה בגלל שהיא נחשבת "יהלום לא מלוטש". היא משופעת בשטחים ציוריים ובכפרים קטנים וקסומים ומהווה כ-37% משטחה של קפריסין.
היכן כדאי להשקיע בקפריסין היוונית או בקפריסין הטורקית?
רקע היסטורי
רבים מהישראלים מכירים את האי קפריסין כמקשה אחת, כשבפועל, האי השכן מחולק משנת 1974 לשתי ישויות קפריסין הטורקית וקפריסין היוונית. קפריסין הטורקית, המוכרת גם בשם קפריסין הצפונית, מהווה מדינה עצמאית הנמצאת בחלקו הצפוני של האי, כששטחה מהווה כ-37% מהאי. על פי נתונים עדכניים, נכון ל-2020 מתגוררים בקפריסין הטורקית כ-325,000 תושבים. משנת 2003, על אף מורכבות היחסים בין שני הצדדים, קיימים מעברי גבול מוסדרים בין המדינות, כשחלק מהרצון הוא לאפשר תנועה חלקה ונוחה עבור תיירים ומשקיעים המגיעים לאי.
קפריסין היוונית אינה מוכרת על ידי אף מדינה בעולם למעט טורקיה ואזרבאיג'ן. חלוקת קפריסין התרחשה ב-1974 בעקבות התערבות צבאית של טורקיה וכתוצאה מההתערבות, הקפריסאים הטורקים הקימו ממשל אוטונומי משלהם בחלק הצפוני של האי, למרות שלחלוקת האי יש השלכות פוליטיות, כלכליות וחברתיות. הגבול בין צפון קפריסין לדרום קפריסין נשלט על ידי האומות המאוחדות ויש נקודות מעבר לתנועה בין שני הצדדים. היא איננה חברה בגוש האירופאי ומדינות העולם , האו"ם וארגונים בינלאומיים נוספים רואים את קפריסין היוונית כריבונית החוקית בשטחה של קפריסין. בהדדיות, טורקיה היא המדינה היחידה שאינה מכירה בקפריסין היוונית כמדינה, היא תומכת ברפובליקה הטורקית של צפון קפריסין מבחינה דיפלומטית, כלכלית וצבאית.
החוקים הפיננסיים והמטבע הנהוגים בה שונים ולאור הסטטוס הייחודי של קפריסין הטורקית, עשויות להיות מורכבויות משפטיות שיצריכו ליווי צמוד של עורך דין, דבר שעשוי להרתיע חלק מהמשקיעים הישראליים, כיוון שהוא נחשב טורקי. תוכלו למצוא כאן נכסים במחירים אטרקטיביים, אך חשוב להסתכל על התמונה כולה.
קפריסין הטורקית, הידועה גם בשם “הרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין” (TRNC), בשנת 1975 חולק האי קפריסין לאחר ניסיון הפיכה צבאית ומשפחות קפריסאיות-יווניות נאלצו לנטוש את בתיהם ולברוח, זה מעמיד את הנכסים הצפוניים בסימן שאלה ולכן חשוב מאד שתבדקו את שטרי הבעלות של הנכסים לפני שתבצעו עסקה.
המטבע המקומי הוא לירה טורקית והמחייה יחסית זולה ביחס ללירה.
שכר הדירה עומד על 350-850 יורו בחודש לדירת נופש / מגורים, 1,500-2,500 יורו לנכס יוקרה.
להלן ארבעה סוגי מסמכים שחשוב שתכירו:
Pre 1974 Turkish Free hold title – שטח או נכס שהיה קיים בבעלות טורקית לפני שנת 1974, במקרה שכזה, ניתן להשקיע בנכס בבטחה.
Pre 1974 Foreign Freehold Title – שטח או נכס שהיה בבעלותו של אזרח שאינו טורקי (זר) לפני שנת 1974, גם במקרה כזה, ניתן להשקיע בנכס בבטחה.
TRNC Exchange Title – שטח או נכס שהיה בבעלות קפריסאי-יווני, והועבר לקפריסאי-טורקי שברח מדרום קפריסין ואיבד את הנכס שלו כתוצאה מכך. שטחים או נכסים אלה מגובים בשטר קניין ובמקרה שכזה, ניתן להשקיע בבטחה.
TMD TRNC – שטח או נכס שהיה בבעלות קפריסאי-יווני, והועבר לקפריסאי-טורקי ששירת בצבא או נלחם במלחמה. אופציה נוספת היא שהאדם קיבל את הנכס במטרה לעודד הגירה לקפריסין הצפונית, גם במקרה שכזה, ניתן להשקיע, אך הוא פחות בטוח מהשלושה שמנינו למעלה.
שטרי מכר (Title Deeds) – שטרי מכר הם הדרך החוקית בה ניתן לרשום נכסים בקפריסין הטורקית. יחד עם זאת, כאשר שטרי מכר אלה מופקים בגין רכישת נכס, הם אינם מוכרים על ידי אף מדינה בעולם למעט טורקיה ועל כן,אין להם תוקף חוקי או משפטי כלשהו. כל זמן שהכל זורם, לא תצטרכו לחשוש אולם כפי שידוע הדברים לא תמיד קורים כפי שאנו מצפים ואתם עלולים להיקלע למצב שבו תצטרכו התערבות של ערכאות מחוץ למדינה ובמקרה הזה, יהיה קשה לכם יותר.
חיפוש אחר נכסי נדל"ן להשקעה בקפריסין הצפונית, מצריך היכרות עם הערים והאזורים. הביקוש על ידי האוכלוסייה המקומית והיקף התיירות, סוגי הקרקעות ומעמדן (בקפריסין הטורקית מעמדה של הקרקע נקבע על פי מקורות היסטוריים ושיוך שלה בטרם המלחמה, וישנן קרקעות הניתנות לחכירה בלבד וללא שטר קניין).
מומלץ להשקיע בקפריסין הטורקית ב בניקוסיה (לפקושה) בירת קפריסין הטורקית, פופולריות במיוחד בשל מיקומה של העיר בלב המדינה, והיותה יעד מבוקש במיוחד לתיירות, ובעל מאפייני תעסוקה ומסחר בהיקף גבוה, מה שיוצר ביקוש רב בקרב אוכלוסייה בעלת פרנסה יציבה במעמד סוציואקונומי חזק יותר, ביחס ליישובים ופריפריה.
השקעה בעיר איסקלה (Iskle) היא מהגדולות במדינה, עם ענף תיירות מתפתח ומגוון בהזדמנויות נדל"ן. מחירי הנכסים בעיר נמצאים במגמת עלייה משמעותית ב-3 השנים האחרונות עם עלייה שנתית ממוצעת של כ-20% בשנה.
גם פרמגוסטה וקיריניה מומלצות להשקעה.
שיטת המיסוי בקפריסין הטורקית מחייבת את התשלומים הבאים:
עמלת תיווך עורך דין – סך של 1200-1600 פאונד אנגלי.
1%-3% מס במעמד הרכישה.
5% מע"מ שישולם מרגע קבלת הבעלות על הנכס
מס שנתי בגובה לירה טורקית אחת על כל מטר מרובע.
0.5% מערך העסקה – דמי רישום בממשלה המקומית
מחירי הנדל"ן נמוכים ביחס לקפריסין היוונית
האי בפיתוח מסיבי מבחינת שוק הנדל"ן, רוכשים המון אירופאים, טורקית, חברי המדינות הבלטיות וגם ישראלים. התשתיות לא מתקדמות כמו בישראל (קחו 30 שנה אחורה). השאיפה לרכישת דירה להשקעה בישראל מהווה שאיפה שהולכת ומתרחקת. שוק הנדל”ן בישראל נחשב לשוק גבוה מאד בעל תשואה שאינה עוברת 3% בשנה. לעומת ישראל, צפון קפריסין מציעה כמה ממחירי הנכסים המשתלמים ביותר באזור הים התיכון, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים המחפשים עסקה טובה. כמו בכל מקום גם כאן המחיר שואף להשוות עצמו לסביבה לדוגמא קפריסין היוונית ואירופה וזו ההזדמנות. הישראליים והאירופאים התחילו לגלות אותה בשנים האחרונות, ועדיין מחירי הנכסים כעת הם כמחצית ממחירי הנכסים באירופה ובקפריסין היוונית ביחס לנכסים דומים. זאת הסיבה בגינה המחירים מאמירים וצפויים להאמיר יותר ובחדות ב3 השנים הקרובות עד להגעה לאיזון.
שוק השכירות חזק
תעשיית התיירות הצומחת בקפריסין הטורקית מספקת למשקיעים הזדמנות להרוויח תשואה מהשכרת הנכסים, מרבית התיירים מגיעים מאירופה ומקבלים חווית נופש בלתי רגילה וזולה מאד. אין פלא שמחירי השכירות מאמירים ובשכירות קצרות טווח ומותאמת תיירות ניתן לקבל בין 8% ל12% לשנה אחרי תשלומים מקומיים וחברת הניהול.
תמריצי מס
בצפון קפריסין יש מספר תמריצי מס למשקיעים בנכסים, לרבות ארנונה נמוכה ופטור ממס רווחי הון. למרות שהיא חלק מאירופה, איננה נחשבת חלק מהשוק האירופאי – ומשכך אינה נתונה לרגולציות המיסוי של גוש היורו.
כלכלה צומחת ועלויות מחיה נמוכות
המדינה גדלה במהירות והכלכלה של צפון קפריסין צומחת, הזרים הרבים שהגיעו מייצרים מספר גדל והולך של עסקים והזדמנויות עבודה, נתון זה תומך בהעלאה במחירי הנכסים. יחד עם זאת עלויות המחיה נמוכות בצורה דרמטית מאירופה ומהצד הדרומי של קפריסין. אפשר לראות את אנשי הצד הדרומי חוצים את הגבול לקפריסין הטורקית לעשות קניות בחצי מחיר בסופי השבוע, וזו גם הסיבה שזרים רבים מגיעים לשליש האחרון של חייהם לנפוש ולהיות ברווחה כלכלית בשנות הפנסיה.
מיקום יפהפה
יוון וקפריסין ידועות בחופיהן היפים והנוף המדהים שלהן, דבר שהופך את הנכסים באזור לנחשקים יותר עבור קונים ושוכרים פוטנציאליים. בישראל ניתן רק לחלום על וילה עם בריכה או וילות משקיפות לים, אך בקפריסין זו המציאות, והכל במרחק קצר של 40 דקות טיסה מישראל.
חינוך ואוניברסיטאות
באי קפריסין יש המון סטודנטים וחינוך אוניברסיטאי מעולה. בגלל הזרים הרבים אוניברסיטאות ידועות פתחו שם שלוחות ברמה גבוהה מאד – המבוקשת ע”י מקומיים וזרים כאחד, גם בתי ספר והגנים פרטיים פופולריים מאד במקום ושומרים על רמה גבוהה שבעקבותיה מגיעים זרים נוספים. בעניין הביטחון האישי, קפריסין במקום החמישי בעולם מבחינת ביטחון אישי. המשטרה באי מאד חזקה וכמעט ואין מקרי אלימות. לרוב הבתים והווילות לא נעולים, כלי רכב לא נגנבים.
רישומי הבעלות על דירות בצפון קפריסין
ישראלים רבים מודאגים בכל הנוגע לרישומי הדירות בקפריסין הטורקית ומעמדן החוקי, זאת בשל העובדה כי נכון להיום ממשלת קפריסין היוונית איננה מכירה בחלק מרישומי הבעלות המתבצעים בחלק הטורקי של האי. אותה מחלוקת הובילה להקמת ועדה משותפת הנוגעת לעניין הקרקעות בצפון קפריסין. הועדה ביצעה מיפוי מסודר של קרקעות, כשישנן קרקעות המוכרות כקרקעות בבעלות טורקית וקרקעות אחרות, שהיו תחת מחלוקת והוסדרו באותה ועדה, מוגדרות כקרקעות מוסדרות גם כן ומתויגות כקרקעות אקסצ'יינג'. שימו לב שבמידה ואתם מעוניינים לקנות נכס בקפריסין הטורקית עליכם להיות מודעים לעובדות המוצגות לעיל ולהיעזר בעורך דין המומחה בנישה הזו.
חתך הלקוחות הישראלים כולל לא מעט ישראלים שהבינו כי רכישת נכס בקפריסין הטורקית, מהווה עבורם הזדמנות חד פעמית. בין אם מדובר, על פנסיונרים המעוניינים ליצור לעצמם הכנסה קבועה, או בכדי לאפשר לעצמם את אותה רמת חיים והכנסה לה היו רגילים בהיותם שכירים.
כתבות נוספות שיכולות לעניין אותך
מה עדיף משכנתא? הלוואה חוץ בנקאית או שיעבוד נכס קיים בישראל לטובת קניית נכס בקפריסין?
הסעות ומגורים בקרבת בתי הספר והגנים – סקירה של אזור פאפוס והסביבה
לימודים בקפריסין – מגיל גן ועד אוניברסיטה
ביטוח בריאות פרטי בקפריסין – חשוב שתדעו
חישוב מס ההכנסה למשקיעים ישראליים בקפריסין
וויזה – אשרה המיועדת למעוניינים לעבוד בקפריסין ואינם אזרחים של מדינות האיחוד האירופאי
אשרה לשהיית קבע בקפריסין המסלול המהיר והמסלול האיטי
היתר עבודה צהוב בקפריסין Yellow Slip
וויזה לנוודים דיגיטליים בקפריסין Pink Slip
היכן כדאי להשקיע? בלרנקה, בפאפוס או בלימסול?
מה עדיף לקנות בקפריסין היוונית? נכס ישן או נכס חדש?
פרופיל המשקיע הישראלי ותהליך רכישת הנכס בקפריסין
האם כל אחד יכול לקבל תושבות קבע בקפריסין?
תשלומים נוספים שיש לקחת בחשבון בנוסף לעלות הנכס
השקעה במוקד תיירותי מבוקש והפחתת סיכונים
